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澳洲地产投资专业释疑
发布时间:2014/7/11 点击次数:6192

 

国人怎么购买澳洲房地产?是否限购?如何在国内购买?费用都有哪些?怎么支付和汇款?可不可以贷款?是否需要亲自去澳洲看房?……

1、海外人士是否可以投资及购买澳洲的房地产?

答:是的,可以。澳洲政府鼓励外国人投资本国的房地产。

(1)对于住宅地产而言,外国人只能购买全新的住宅项目,而对于商业地产,工业地产等没有新旧的限制;

(2)海外投资者的利益由澳洲健全的法律体系保护,随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强,中国各项法规会更加开放,使中国公民海外房产投资更加便利。

2、投资澳洲房地产的项目种类有哪些?

答:

(1)住宅项目有:公寓,单元房,独栋别墅,联排别墅,双拼及多拼别墅,以及住宅土地;

(2)商业项目有:写字间,商铺,产权仓库,产权停泊码头,以及商业土地;

(3)工业项目有:工业厂房,工业仓库,以及工业土地;

  (4)房地产股票类:土地开发类股票,住宅开发类股票,商业及工业开发类股票;

  (5)房地产信托投资基金:股权型基金,债券型基金,混合型基金;

  投资者可以根据自己的投资喜好,资金规模自己选择适合的投资类型和项目。

  3.海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制?

  答:没有限制。澳洲相关的规定,不限制海外人士投资及购买本地房产的数量。

  如果投资者需要贷款购买澳洲房地产,银行会评估投资人的收入状况来决定贷款比例和贷款金额。

  如果投资人的多套物业需要贷款,相应的收入要求也就会提高。

  除此之外,每栋楼盘每次销售的房屋数量,目前只有20%—30%能对海外销售,另外70%—80%需要保留给当地居民或永居人士购买。(每个州的要求有所不同)

  4.澳洲房地产的产权是如何规定的?

  答:澳洲的房地产,除堪培拉首都地区是99年产权外,其它地区都是永久产权,可以世代相传,留给后代是宝贵的,不可复制的土地资源类资产。相比国内70年的土地使用权,30年的房屋建筑寿命而言,更有价值,更加保值和增值。

  5.如果在国内购买澳洲房地产,如何将房款汇入澳洲?

  答:如果您在国内,一般国内中资或外资银行都具有外汇业务(如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ银行等)。

  每人每年能汇相当于5万美元的金额汇至澳洲银行帐户。

  如果需要汇出更多资金,可以用不同家庭成员的身份证换汇即可。

  同时,也可以从澳洲驻中国的金融公司来换取澳元外汇。

  6.投资者购买澳洲房产后,物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金?

  答:需要。

  根据澳洲当地法律,任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。

  但是,该收入是出租后的净收入。

  所以建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行贷款投资,这样就可以最大限度的抵扣了租金收入,同时,澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税,您可以最大限度的获得投资收益。

  7.外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗?如何贷款?

  答:可以。

  澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产,因此银行对海外人士提出的房屋贷款申请是等同国民待遇的。

  您可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押,您所得到的利率与条款与澳洲当地人一样。

  同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。

  在澳洲银行中有多种贷款方式可以选择:如等额本息、前5年只还利息等灵活产品供投资人选择。

  8.如果看中澳洲房产想购买,是否需要支付订金或其他费用?

  答:是的。

  不管是在澳洲境内,还是通过海外代理公司,看中房屋后一般支付1-2万元RMB将房屋预订(订金一般在首付后都会归还)

  同时律师从澳洲飞往国内讲解合同,合同签订3天之内支付10%的首付款。

  除此之外,涉及律师费用(近期行情,澳洲律师代理费用在1500元澳币左右)。

  在澳大利亚如果购买的是期房,一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付至律师的信托帐号,或提前办理贷款合同(澳洲贷款合同最长有效期为6个月)

  如果是现房,则在开发商指定的期限内(一般为60个工作日内),将尾款或房屋贷款支付到相关律师的信托帐号内即可。

  而在昆士兰州,所有其他费用都在交付日(settlementdate)支付。律师费,一般为首付10%时先行支付一半代理费用给律师,交房时将剩余部分再支付。

  物业印花税,澳洲买房需要交物业印花税(相当于中国的契税),新南威尔士州为房屋总额的4.5%,维多利亚省为5.5%(期房可以根据开发商优惠减免,仅限维州)。

  9.在国内购买澳洲房产,是否需要亲自去澳洲看房吗?

  答:这完全取决于投资人对项目的认知程度及是否有可接受的替代方式。

  由于澳洲的房产是预售制度,所以大部分的物业是在没有建好的状态下就售出了。所以购买者并不能够亲身走到房间里去感受,只能对周边环境,及样板间做考察。

  而这些都是可以通过在澳洲的朋友,子女及朋友通过拍照,视频等方式获得,就避免了登陆察看的麻烦了,等房子建好后再亲自验房更合适。

  10.如果投资购买了澳洲的物业,如何打理该投资物业呢?

  答:澳洲的房屋中介公司会提供此类服务。

  在澳洲有相当多专业、优秀的二手房中介提供中文服务可以为购房者提供租赁服务,为客户收缴租金,支付市政费,排污费及物业管理费等和房屋相关费用及服务。

  租金交易方式为月结,每个月汇入购买者在澳洲的帐户,业主通常需要支付年租金的6.6%—8.8%给澳洲当地房产中介作为管理费。

  11.投资人购买澳洲的房产,如果出租,是否容易找到租客呢?

  答:在澳洲只要不是非常偏及陈旧的房产,通常都是能够租出去的。澳洲现在空置率非常低,在近市区范围内的房屋,墨尔本地空置率低于2%,悉尼低于3%,也就是说一百套房屋里只有2-3套租不出去。只要您的物业租金价格合理,就会比较抢手。

  12.一般投资澳洲的房地产有哪些费用开支?

  答:

  (1)物业管理费根据开方商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价,通常费用介于$700—$1,500/每个季度;(1房—3房的费用也根据面积不同而相应不同)。

  (2)市政管理费(CouncilRate)通常为$1,200/每年。

  (3)排污费(WaterRate),一般在$1,000-$1,200之间,在澳洲排污费由房东支付的,水电使用费则有租客支付。

  (4)土地税(LandTax)根据土地的评估价的不同而不同,通常费用为几百澳元。州与州之间的税费也不同,举例:在昆士兰地区土地价值160,000澳元和在墨尔本240,000澳元以下是不需要缴土地税的。

  (5)房屋保险费,公寓的物业管理费当中已经包含房屋的保险费,而别墅的保险费则需要业主自行购买,通常在银行的柜台就可以购买,$500—$1,000/每年不等。

  13.若投资人将房产用作短期出租是否可行?收费标准是什么?

  答:是可行的。

  一般可以委托专业短期及假期的租赁公司来管理自己的物业,通常该物业是坐落在繁华市中心和旅游胜地等地方;通常的管理费用是租金收入的10%—12%不等;同时还有一些额外的费用,例如:电费,床上用品,家具和家电的租金等等(租客只支付租金并不支付电费等费用)。

  14.在澳洲做房产投资,听说有保险公司有可以为投资人承担出租风险的保险品种,费用是多少?是如何保障投资人的利益和权益的?

  答:澳洲主要的几大保险公司都有为投资人提供租金及租客保障的险种,通常收费为1个月的租金收入,但保险公司会对承保的物业作评估和认定,确认是能够接受的房屋类型,同时投资人的承保要求是基本符合市场现状的。以下是可以保障的相关条款和意外情况:

  (1)未到期离开的租客━最多可以保障客户离开6个星期的房租;

  (2)拖欠房租━最多15个星期

  (3)租客签约但拒绝入住━保险赔付最多26个星期

  (4)未能出租━52个星期

  (5)法律费用支出━最多承担5,000澳元

  (6)房租损失承担━每周最多1,000澳元

  15.投资人在澳洲购买房产后,是否需要为租客添置家具等生活设施?

  答:通常状况下,不需要为租客准备生活设施,家具等用品;除非客户有特别要求,愿意支付更高的租金来满足他们对生活设施的需求。如果投资人为租客提供家具和家电等设施的情况下,建议投资人购买室内物品的保险,保险条例为您的物业中租客使用的家俱和设施提供保障,部分保障内容如:因租户或者租户来访者引起任意的恶意损坏或偷窃行为,保险为你提供多达5万澳元赔偿;该类型的保险费用为每年每处物业大约225澳元。这种保险是以防万一的必备策略。

  16.如果海外投资者在澳洲的房产增值后,将房产抛售后是否需要支付增值税?

  答:需要支付。

  在澳洲投资房产,政府认为是一种投资行为,虽然澳洲房产可以随买随卖,但是澳洲政府不支持投机行为,因此政府规定,在购买一年内抛售的房地产,物业增值部分须缴增值税50%,但在12月以后,则只要缴25%即可(同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、房屋折旧费等等)。

  17.投资者把在澳洲的房产卖出后,哪些开支可以作为房产增值税收减免,用以冲减所得税开支?

  答:在澳洲除了购房的物业印花税以外,所有投资者在澳洲的一切开支都可以作为税收减免。因此持有澳洲房产的海外投资者要保留好一切和房产相关所发生费用的发票和收据(如飞机票、出租车票、水费、物业费、律师费及房屋折旧等费用)。

  18、如果投资者将房产卖出,是否需要聘请专业会计师?

  答:投资者如果获利很多,需要聘请一个专业的、了解自己状况的会计师帮助投资人合理规避税收,使投资者的利益最大化。

  19.澳洲的会计师是如何收费的?

  答:会计师一般按为投资者花费多长的工作时间而定。通常平均每年1,000澳元左右。

  20.海外投资者中的高龄人士投资购买澳洲房产可贷款吗?

  答:高龄人士可以贷款,其贷款年限也是最长为30年。但未成年人士是不能贷款的,如年满18岁以下人士不能单独贷款。如果未满18周岁的人士,可以与成年人共同购买房子,可以由成年人出面贷款。

  21.澳洲房产投资哪种房产回报率最高?

  答:首先,投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么?是资本增长,还是租金回报;通常来说,资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系—即较高的资本增长往往意味着较低的房租回报,反之亦然。土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时,房屋本身却会因为破损和折旧等多种原因而折损价值。所以,对于一处房产来说,其所拥有土地面积(LandComponent)越大,其资本增长的潜力也就越大;这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。而对于高密集住宅区的公寓而言则不同,一个土地所有面积较小的公寓房虽然可以带来较高的租金收入,但资本增长的潜力就比较一般。

  22.如何选择海外投资人的自住房产?

  答:遵循“10分钟”的选择标准便可,即购买公寓要10分钟走路可以抵达孩子就读学校,工作单位,或商业中心,购物中心,银行,医疗设施,地铁站,公交站等设施区域;如果投资人购买的是别墅,即10分钟开车抵达以上描述的设施即可。

  23.对于澳洲住宅类房产可以细分几类?

  答:

    (1)Unit/Apartment公寓:一般靠近火车站,Unit基本是三、四层,没什么附加设施;Apartment,通常为居民提供泳池,健身房等服务设施,相应的物业管理费也较高。该类型的房产土地地契为共享地契。

  (2)Townhouse/Villa联体别墅:是在一块较大的土地盖上几栋房子,一般中间都有一堵或几堵公共墙,Townhouse多为双层和多层建筑,Villa多为单层建筑。该类型的房产土地地契为共享地契。

  (3)Terrace:维多利亚式的建筑,常见一整排的terrace,前面有个小庭院,后面可能有个较大的庭院。比house来说,面积小很多。

  (4)Duplex/semi:Duplex是在一块较大的地上,盖起两栋相连的房子,土地占有面积较大,其地契通常和独栋别墅的地契一样,是独立地契。

  (5)House别墅:平常所说的house就是前面一个小花园,然后房子,然后后面一个大花园,该类型的房产的土地地契多为独立地契,因此业主对土地的自住安排性很高,更有投资价值。

  24.澳洲房产的中位价和中间价是如何定义的?

  答:在参考物业报告的时候,很多时会看到房屋“中位价”(MedianPrice)和平均价(AveragePrice)这两个名词。

  房屋平均价即是在一段时间内,所出售物业价格的总和,再除以转手物业的数目;

  中位价就是把售出物业的价格由低至高顺序排列,中间的销售价位就是中位价。

  举例说,某个城区在某段时间里售出11套住宅,成交价分别为30万、32万、34万、36万、40万、42万、45万、50万、62万、70万和80万,其平均房价是47.4万元,而中位房价就是42万元。通常而言,中位价更具有参考意义,它所体现的是该区域的集中成交价格。在澳洲每个城市,城镇都有自己的中位价格供投资者和自住人士参考。

  25.在澳洲买楼花(期房)的优势有那些?

  答:楼花,是地产物业市场的一个名词,最早源自香港,是一种投资工具相当于不动产期货,也称为“预售房屋”。比较买现房,买楼花有几大优势:

  (1)是能在印花税上省下一笔钱;澳洲(部分地区)法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花,通常是在房产开工前就签订了合同,所以印花税只需按地皮价征收。

  (2)买楼花,客户可以按照自己的喜好来选择,像楼层户型等。因为在澳洲,特别是公寓多为楼花销售,客户在开盘之际有更多的选择余地,等到现房或接近现房时期,可供选择的物业已经为数不多了。

  (3)价格优势;通常发展商在开盘之际,为了尽快的销售过半,获得银行贷款,会把价格定位较低,从而投资人能够以相对低的价格购买。

  (4)首付低;买楼花签合同时,只需要交纳10%的定金,而余额要等到房子全部建成后才一并付清,或者是贷款(最高可贷款70%)。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。

  26.购买及投资澳洲的楼花(期房)的风险是什么呢?

  答:

  (1)期房投资不一定适合海外人士;公寓类的期房,适合在澳洲有高收入的本地人,他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税,而海外投资人没有在澳洲有收入,而高折旧就意味着较高的损失。

  (2)套现相对较难;相对于别墅而言,公寓房在二手买卖市场的停留时间较长,套现价值和抵押价值也相对低些。

  (3)不是澳洲主流刚性购房需求的购买类型;澳洲本土人士还是以别墅作为自住和投资的较多;

  (4)银行估值风险较大;银行对楼花变成现房后,不是按购买价格来批放贷款,而是以成房后的当地市场评估来计算。因此,可能的银行对该房产的评估值比投资人购买时的价格还要低,造成投资人的措手不及,资金筹措困难。

  27.什么是房产的折旧,以及跟房产投资者有什么关系呢?

  答:根据所得税评估法(1997年),澳洲房产建筑价值随着时间的推移而下降。房产折旧是基于其“使用寿命”。房产的折旧年限可达40年之久。不管是澳洲还是海外的房产投资者都可以根据房屋的折旧金额来减免其它项的投资收入,进而减少了税费的支出。

  28.对于海外投资人而言,可折旧资产都包括什么?如何能最大化折旧免税额,从而降低缴税额?

  答:所有投资及购买的物业,根据使用年限以折旧形式定义为贬值资产。

  例如:地毯、烘炉、电视机机顶盒、洗碗机、干衣机、百叶窗和窗帘、空调、加热器、热水系统等设施,以及建筑物本身,都是可以计算折旧的,从而减免了投资人的纳税金额。请注意:购置房产金额和建筑折旧金额是不同的。例如:投资人支付50万澳币购买别墅,期中土地的价值部分占27.5万澳元,土地上的房产的建筑成本22.5万澳元。而这22.5万的建筑价值是计算贬值折旧的。贬值折旧幅度从2.5%至4%之间。此外,澳洲一般商业住宅的计算折旧率为2.5%。

29.澳洲房屋抵押贷款都需要准备什么材料?

  答:虽然澳洲的贷款机构不同,贷款金融产品不同,但所需要准备的材料差别不大,贷款机构要求提供,材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证自己贷款资金的安全,不管银行要求什么材料,主要是需要购房人提供的四个方面的信息:

  (1)资产部分:原有房产,存款,汽车,财物等;

  (2)债务部分:其它贷款情况,其它负债情况;

  (3)收入部分:包括单位或公司的年收入证明信及工资单,其它投资收入,如房租,股息分红等;

  (4)支出部分:生活开支,抚养子女支出,旅游及娱乐支出等,这部分一般是不做书面要求的,只需要填表告知即可;

  此外,投资人还需要提供身份证明,也就是100pointsID。目前银行的新政策规定:贷款申请人需要提供护照(70分),驾驶证(40分)。

  30.澳洲银行与非银行金融组织——信贷基金的区别是什么?

  答:在中国,房屋贷款一般是由银行放出;澳大利亚金融市场则有很大不同,除了银行之外,澳大利亚还有很多其它的金融组织,也就是non-banklender,具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行,也不是储蓄,而是通过基金,信托等手段募集资金、如养老金等。澳洲的华人客户往往更希望选择银行,而澳大利亚本土人中有部分人群对银行怀有很抵触的情绪而选择从基金公司来贷款。对于贷款人来说,更多应该注重产品而不是机构。关键看哪个金融贷款产品更适合自己的需要,而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标,衡量一家金融组织稳定与否的标准是查看该金融组织的信用评级,有不少非银行金融组织的信用评级甚至高于银行。